Les questions qu’on nous pose.

La location est un mandat ponctuel : mise en marché, visites, vérification des candidats et signature du bail. Une fois le bail signé, le mandat est rempli. La gestion locative est continue. Une fois le locataire en place, nous nous occupons des loyers, des réparations, des fournisseurs, du TAL et de la reddition de comptes mensuelle. Plusieurs propriétaires commencent par la location et ajoutent la gestion après avoir vu comment s’est déroulé le premier placement.

Non. La gestion de syndicats de copropriété est un métier distinct qui touche les assemblées, le fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et les relations entre copropriétaires et le faire correctement demande une structure que nous n’avons pas voulu bâtir. Nous gérons pour des propriétaires privés. Si vous détenez une unité dans une copropriété, nous pouvons gérer votre unité et vous représenter auprès du syndicat, sans gérer le syndicat lui-même.

L’île de Montréal, avec une concentration à Westmount, Outremont, Mont-Royal, Hampstead, le Mille carré doré, le Vieux-Montréal et l’Île-des-Sœurs, ainsi que la Rive-Sud, la Rive-Nord et les Laurentides. Au-delà, écrivez-nous. Nous préférons refuser un mandat que nous ne pouvons pas visiter correctement plutôt que de le prendre et de mal le servir.

Le seul chiffre qui compte, c’est celui auquel des propriétés comparables ont réellement été louées dans votre secteur au cours des six derniers mois. Pas les prix affichés, qui incluent tout ce qui ne se loue pas. Nous relevons ces comparables rue par rue et nous vous remettons une fourchette avec les adresses à l’appui. Dans le haut de gamme, l’écart entre le prix affiché et le prix réellement obtenu est souvent de 8 à 15 %.

Par la vérification plutôt que par l’instinct : identité, dossier de crédit obtenu avec un consentement écrit distinct, confirmation d’emploi, appel au propriétaire précédent et recherche au registre des décisions du Tribunal administratif du logement. La visite accompagnée en apprend souvent autant que le dossier. Nous vous remettons le dossier complet et une recommandation motivée. La décision finale vous revient.

Vous pouvez refuser sur la base de la solvabilité et de l’historique locatif, vérifiables. Vous ne pouvez pas refuser sur un motif protégé par la Charte des droits et libertés de la personne, ce qui comprend l’origine, la religion, la langue, l’âge, l’état civil, l’orientation sexuelle et la condition sociale. Le Code civil interdit aussi spécifiquement de refuser une personne parce qu’elle est enceinte ou parce qu’elle a des enfants. C’est pourquoi nous n’appliquons pas de règle publiée du type « revenu égal à trois fois le loyer ». Au Québec, un seuil de revenu rigide peut être contesté comme discrimination fondée sur la condition sociale.

Non. Au Québec, un locateur ne peut exiger ni dépôt de garantie, ni dernier mois de loyer à l’avance, ni chèques postdatés obligatoires. Le premier mois de loyer, payable au début du bail, est la limite. Un propriétaire qui l’ignore s’expose au TAL dès la première mésentente.

Le Tribunal administratif du logement, anciennement la Régie du logement, tranche les litiges entre locateurs et locataires : non-paiement, fixation de loyer, reprise de logement, travaux et résiliation. Oui, nous nous en occupons. Nous montons le dossier, signifions les avis dans les délais et nous présentons à l’audience. Les honoraires liés aux dossiers TAL sont prévus séparément au mandat et nous vous le disons avant d’ouvrir un dossier.

Oui. Pour un logement résidentiel au Québec, le bail doit être fait sur le formulaire obligatoire du Tribunal administratif du logement. Les annexes couvrant le règlement d’immeuble, le stationnement, les meubles et l’exigence d’assurance du locataire s’y ajoutent et c’est là que se règle la moitié des malentendus. La mention obligatoire du loyer le plus bas payé au cours des douze derniers mois doit y figurer.

Vous pouvez proposer une augmentation en signifiant un avis de modification des conditions du bail, entre trois et six mois avant la fin d’un bail de douze mois. Le locataire a un mois pour refuser. S’il refuse, c’est le TAL qui fixe le loyer selon ses critères : taxes, assurances, énergie, travaux majeurs et entretien. Nous préparons le calcul, signifions l’avis dans les délais prescrits et défendons le dossier s’il le faut.

La location touristique de moins de 31 jours exige un numéro d’enregistrement d’établissement d’hébergement touristique affiché sur toute annonce et n’est permise que là où le zonage municipal l’autorise, ce qui exclut la majorité des secteurs résidentiels de l’île. Les plateformes ont l’obligation de retirer les annonces sans numéro valide. Nous ne faisons pas de gestion de location à court terme, mais nous pouvons vous dire si votre adresse est admissible avant que vous investissiez dans le projet.

La gestion locative se facture généralement en pourcentage des loyers encaissés et la location en montant fixe ou en fraction d’un mois de loyer. Nous ne publions pas de grille de prix parce qu’un studio à Griffintown et un triplex à Westmount n’ont rien en commun. Nous visitons, puis nous vous transmettons une offre de services écrite dans les cinq jours ouvrables.

Nous relançons dès le troisième jour, par écrit et par téléphone. Sans entente au terme du délai prévu au mandat, nous envoyons une mise en demeure et ouvrons un dossier au TAL. Le Code civil permet de demander la résiliation du bail lorsque le loyer est en retard de plus de trois semaines et un dossier documenté dès le premier mois vaut beaucoup mieux qu’un dossier monté au quatrième.

Non. C’est écrit au mandat. Nous ne prenons aucune commission sur les factures des corps de métier et nous n’acceptons rien des fournisseurs. La facture du plombier que vous recevez est celle que le plombier nous a remise, jointe à votre état de compte mensuel pour que vous puissiez la vérifier.